品质住房消费新驱动

房地产消费作为我国当前最主要的个人消费，与绿色消费、服务消费等新消费相比，略显“传统”。不过，在新的市场环境和需求下，房地产消费领域也出现了新的消费趋势和变化。

新房消费向中大户型偏移，更多购房者希望一步到位，同时，低总价产品仍是客户首选，但对地段、配套、精装修的要求也很多，客户不仅仅只选择价格最低的产品。在租房市场，租客们对于居住品质的要求也越来越强烈，租赁市场开始进入品质时代。调控时代，全国房地产市场的调整和变化，使得新一线及部分二线城市开始聚集了更多目光。无论是租房量还是新房成交量，新一线城市成为房产消费新的热门地。

冯俊

住宅消费向“绿色”升级

中国房地产业协会会长

随着供给侧结构性改革的深入推进，房地产行业消费亦随之升级，住宅产品向绿色、健康、智慧升级成为行业发展的必然趋势，未来中国绿色建筑发展将受到消费者的关注。

冯俊表示，改革开放40年来中国经济社会发生了巨大变化，房地产的发展也为中国特色社会主义市场经济体制的构建、生产要素市场的完善、全新格局、人民群众的住房条件改善做出了重要贡献。

与此同时，随着时代的进步和社会的发展，人们的房地产消费行为，也在悄然发生变化。

比如，由于家庭人口结构发生变化而带来的居住空间的升级变化。我国房地产市场出现新运行特征，与人口结构趋势性拐点和老龄化加快密切相关。

据了解，目前一些项目已经引入百年住宅建设理念，借鉴国际先进的工业化集成技术和居住模式，以空间创新和技术创新赋予住宅全新概念，以实现空间可变，适应全生命周期使用功能的变化。

此外，绿色健康的居住产品以及与居住相关的高品质服务，已成为人们追求的目标。

冯俊表示，绿色发展是中央确立的五大发展理念之一，是中国经济社会发展进入新时期的指南。十九大对生态文明和绿色发展又提出了新要求和新部署。围绕绿色生态创造优良人居环境已经成为新时代住房城乡建设的中心目标。改革开放以来，我国住房建设取得了很大的成就。绿色、健康、智慧，更多考虑客户的生活质量和家庭成员的健康，这样的居住产品是未来的人居风向。

·年轻人·

奔赴新一线城市

与一线城市严格的购房政策、较高的置业门槛相对应，自去年以来，一些新一线及部分二线城市出台了颇具吸引力的落户政策，这令全国楼市出现了一波奔赴新一线城市置业的趋势。

贝壳找房发布的《2018城市居住报告》中指出，相较于2017年，2018年北上深的租房量都在下降，京沪尤其明显，降幅超过2成。数据显示，成都、长沙、合肥、南京、重庆、武汉为代表的二线城市正在吸引越来越多的外来人口，这些城市租房量的上升，预示着人们奔赴新一线的大门。在超级城市之外“新一线”城市扎根，意味着更高的性价比。

一家知名互联网招聘平台3月发布的《2019春招旺季人才趋势报告》显示，春节过后，随着各地新一轮人才引进政策的陆续颁布，城市间的“抢人大战”进入白热化阶段，人才的区域间流动更加频繁。2019年1月至2月，一线城市北上广深的人才流至新一线城市及省会城市的净流出率为0.61%，较2018年同期增加0.08个百分点。

伴随着大量的人才流入，以杭州、武汉、成都、西安为代表的新一线城市，其楼市热度也在不断升高。以西安为例，相关数据表明，自户籍新政实施以来，西安落户人数破百万。

·租客·

更注重居住舒适度和幸福感

2018年，我国房屋租赁市场房源供应量保持持续增长。据58同城、安居客《2018年中国住房租赁报告》显示，2018年全国租赁房源同比增长36%。从面积上看，2018年全国租赁房源主力供应面积集中在50平方米以下和70-90平方米两个区间，占比分别为29.5%和22.6%。

在租房消费领域，租赁人群对于居住品质的要求不断提升，成为一大趋势特征。

90后已成为租房市场的主流，租房一族的平均学历也在不断升高，这一人群对品质租赁的需求相当旺盛。是否有独立卫浴、家具的新旧程度、朝向问题、与公司的距离、是否为合租等，都是年轻租房客们关注的重点。

以长租公寓为代表，近两年来市场上出现了一批房源质量有保障、租期稳定、能提供保洁等服务、装修风格更为年轻化的租赁房源，受到越来越多租客尤其是年轻人的欢迎。

租赁房源品质的提升，也使得更多的租客认为，租房不会影响生活品质，相较于过去，愿意在租来的房子里结婚的年轻人比例不断提升。在租住的房子里，有相当一大部分比例的租客精心添置家居用品，来提升居住的舒适度和幸福感。这些都体现了租房市场进入品质时代后的种种变化。

·购房者·

“一步到位”成新趋势

在当前的限贷、限购政策下，改善类客群从小房子换成大房子的成本，比以前加大。尤其是一、二线城市对于二套贷款的认定相当严格，很多置业者对于首次购房、首次贷款的资格都格外“珍惜”。

因此，不少购房人在最大的支付能力范围内，倾向于选择面积更大一点的房子，“一步到位”的购房理念也越来越深入。加上二胎的开放也让改善类需求大增，因此可做三房甚至四房的90-120平方米这一面积段的产品受众最广泛，占比达到了32%。

从户型数据上看也是如此，克而瑞的数据显示，偏爱三居客户的比例平均值达到了46%，而愿意购买两居住宅的客户比例仅有21%。对大面积住宅青睐度的上升不仅体现在房价相对较低的二线城市，一线城市亦是如此。2018年北上广深四个城市的客户想购买三居的比例较2017年均有所上升。大面积产品被选择比例的上升意味着客户对于小户型的购买意愿正在下降，以深圳为例，在2018年愿意购买一居的客户比例仅为1%，相比2017年下降了近十四个百分点。

本报记者 陈静思